上海新政实施，购房思路发生变化

上海于9月28日晚间由四个部门共同发布了828新政的地方实施细则。这一出台时间与北京的政策仅差四天，紧跟着中秋假期首个工作日迅速跟进，显得相当高效。值得注意的并非细则本身，而是在细则发布前一周，上海进行了第九批土地拍卖。这次拍卖涉及三宗地块，均位于内中环的核心区域，总起始价约为121亿元——这是新政实施后的首场拍卖，开发商们用实际资金参与了竞拍。

拍卖结果却呈现出明显的分化。在黄浦区的老西门，这是近12年来首次挂牌的住宅用地，起始楼面价近10万元/平方米，只有中海一家公司报名，并以底价38.88亿元拿下，溢价率为零。与此同时，浦东金桥的一块土地经历了143轮激烈竞争，以近30%的溢价被拍走。这种情况下，有人评论市场变冷，但现实却更加残酷：能合作的开发商数量已经大大减少。老西门地块的容积率从5.32降至4.7，限高也从100米下调至80米，此外地块形状不规则，只能建一至两栋楼，还需原址保护一处文物。根据10.88万元/平方米的楼板价计算，未来的盈亏平衡价位需达到18万至20万元，而周边二手房的最高价大约在20万元左右，几乎没有利润空间。原本的潜在买家退却，中海临时入场。这并不是地块条件差，而是成本无法合理计算。

为何会出现这样的局面？细则中隐含了解释。与北京干脆的政策相比，上海的细则显得更为温和：定金比例，北京为1%，上海则为3%；土地付款分期为“1+1”，并不同于北京的两年期限，尚有在建项目得到额外的资金缓冲。然而，最核心的内容与北京相同的是：2026年8月28日之后取得预售许可证的项目，在竣工备案后银行才会放款。这一政策意味着购房者的首付将存入监管账户，贷款发放也须经过监管账户，整个工程款项需按照建设节点分期拨付。在房子销售完成后，开发商的可支配资金可能非常有限。

过去20年，房地产行业一直依赖“尽早销售，快速回款，以客户资金建设新项目”的模式生存，如今这一循环被打断，资金回笼周期被大幅延长，项目内部收益率急剧下滑。这也是土地拍卖结果分化的直接体现——在同一天，同一个城市的较高资金门槛已经将大多数开发商筛选出局。

市场反应并不仅限于土地拍卖。截止到9月27日，上海二手房的成交量已超过两万套，同比增长超10%，单日网签最高达1495套，创下了半年以来的新高。由于新房预售的不确定性增加，购房者纷纷转向“看得见摸得着”的二手房，因为确定性更具吸引力。与此同时，国内十多个城市内的50余个楼盘开始“抱团”提价，涨幅普遍在1%至3%之间。然而，从表面上看，涨价的多为核心城市、核心区域的优质项目，而刚需项目则几乎无缘这场涨价潮。这更像是一场试探性的营销活动，开发商希望恢复利润，但幅度控制谨慎，显示出对市场未来的担忧。

参与涨价和抢地的多为手握资金且定位明确的开发商。未来新房市场可能会借鉴香港的模式，实现销售团队的精简，销售现场则通过第三方结算，市场推广也会进行外包。反正都是现房销售，现场的园林、采光、装修、会所等一应俱全，无需销售员来“描绘未来生活”。因此，庞大的营销团队可能会被迫解散，开发商也需将重心从营销转向产品本身。之前获取土地、融资及周转的能力最为重要，而今还必须提高产品质量、建造水平及交付能力。产品质量不过关的项目，恐怕连降价销售的机会都没有——因为即便降价，客户依旧可能不愿买单，源于房屋本身存在缺陷。

这次上海的新政选择了相对稳健的实施路径，但稳健并不意味着不会产生影响。核心规定是竣工后放款，这一改变已彻底转变了行业的游戏规则。接下来值得关注的是后续是否会推出配套的操作细则。即使没有进一步的细则出台，市场的大方向已然明确。房地产行业的旧有模式正在逐步被打破，能够适应的新参与者将存活下来，无法适应的将会被淘汰。土地拍卖的结果已经告诉我们，参与竞争的玩家不再是众多的开发商。